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한국주택금융공사는 ‘전세자금보증 제도 변경 안내’에 따라 9월 30일부터 고액 반전세에 대한 전세대출보증 가입이 지금보다 어려워진다. 달라지는 내용은 아래와 같다.
변경내용
1. 대상상품 : 일반, 집단 및 특례전세자금보증
2. 적용시점 : 신규신청 시점
3. 보증대상자 요건
| 기존 | 보증금이 7억원(수도권 외 지역 5억원) 이하인 임대차계약을 체결한 자(월세는 미고려) |
| 변경 | 월세에 전월세전환율*을 적용하여 보증금을 재산정하고, 재산정한 금액이 7억원(수도권 외 지역 5억원) 이하인 임대차계약을 체결한 자 |
*통계청 '지역별 전월세전환율(전국 기준)'을 고려하여 공사에서 반기마다 산출(2024년은 6.0%, 2025년부터는 매년 1월과 7월에 변동 가능
전월세전환율 계산법
| 월세->전세로 전환할 경우 | (월세 * 12개월) / 전환율(6%) + 보증금 |
| 전세->월세로 전환할 경우 | 보증금 * 전환율(6%) / 12개월 |
**전월세 전환율은 달라질 수 있다.
전월세 전환율 적용 시 실제로 어떻게 달라지는지 알아보자.
예시)수도권에서 보증금 3억 원에 월세 300만 원으로 반전세 임대차 계약을 맺을 경우 기존에는 다른 요건을 충족하면 주택금융공사의 보증을 받을 수 있었지만, 9월 30일 이후에는 전월세 전환율 6.0%를 적용해 재산정한 보증금(300만 원 X 12개월 / 6% + 3억 원)이 9억 원이 되므로 보증이 불가능하다.
계산을 단순화하면 보증금 50만 원 당 보증금은 약 1억 원씩 높아지는 셈인데 수도권은 보증금이 7억 원 이하일 때만 보증이 가능하니, 만약 보증금이 5억 원이라면 월세가 100만 원을 넘으면 안 되며 보증금이 3억 원이라면 월세가 200만 원을 넘어선 안된다.
고액 임대차 대출보증을 제한하는 이유
고액 반전세에 대한 대출 제한 조치가 강화되는 이유는 최근 은행업권을 중심으로 전세자금 대출 제한 조치가 강화되면서 반전세 등을 통해 보증금액을 낮춰 정책기관의 보증부 대출로 우회하는 것을 차단하기 위함이다. 서민의 주거안정이라는 본래의 목적에 따라 전세자금보증을 지원하고, 월세가 수백만 원에 달하는 이른바 ‘황제 월세’ 계약에 이용되는 것이 부적절하다는 지적에 따라 고액 임대차계약에 대한 보증을 제한하기 위한 조치로 해석된다.
일부에서는 전세대출 보증요건 강화가 무리한 갭투자 수요를 방어하는 효과도 있을 것으로 기대하고 있다.
보증기관별 제도 비교
| 주택도시보증공사(HUG) | 연간 지출해야 하는 월세액을 차감해서 보증한도를 산정하고 있다. |
| 서울보증보험 | 최고 5억원 한도내에서 보증금 한도 규정은 없지만 타기관보다 보증료가 높다. |