6.27 대출 규제 정리(경매 낙찰도 6억 한도 적용)

 

1. 대출규제 요약

대상	대출 한도	실거주 의무	비고
경매낙찰 + 담보대출	6억	6개월	다주택 보유 낙찰자는 대출 제한
1주택자 청약 당첨	6억	-	기존 집 처분 약정 시 대출 가능
규제 시행 전 분양(6/27 이전)	제한없음	없음	기존 대출 규제 면제
전세 끼고 주택취득(3개월 내)	6억	6개월	3개월 이후 대출은 1억 한도
신용대출(카드론 포함)	연소득 내	-	서민/긴급자금 제외

 

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2. 사례별 규제내용 정리

 1) 경매 낙찰 시 대출 규제
  - 수도권·규제지역에서 경매로 낙찰받은 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 경우, 대출 한도는 최대 6억원, 6개월 내 실거주 전입 의무 가 적용된다.
  - 이미 주택을 보유한 낙찰자일 경우, 경락자금대출 자체가 제한되고 100% 현금 낙찰이 사실상 필수다. 

 2) 1주택자 청약 당첨 시 기존 집 처리
  - 1주택자가 규제 시행일(2025년 6월 28일) 이후 수도권 신규 분양에 청약 당첨된 경우, 다주택자로 간주되어 잔금대출 등에서 기존 집을 팔지 않으면 대출이 어렵다. 단, 소유권 이전 등기일로부터 6개월 내 기존 주택을 처분하겠다는 약정을 하면 중도금·잔금대출은 가능하나, 잔금 대출 한도도 6억원으로 제한된다. 

 3) 시행 이전 대출 예외
  - 규제 발표 이전인 2025년  6월 27일까지 입주자 모집 공고 또는 관리처분인가를 받은 사업장은, 중도금·이주비를 잔금 전환 시에도 6억 한도 적용 없이 대출 가능하고 실거주 의무도 면제된다.

 4) 전세 끼고 집 구매 시 규제
  - 전세입자가 있는 상태에서 주택 취득한 후 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내 주담대 이용 시에도 최대 6억원까지 대출 한도, 6개월 전입 의무 적용되고 3개월 이후 대출은 최대 1억원까지만 가능해 실질적으로 '갭투자'는 사실상 금지된다. 

 5) 신용대출 한도 규제
  - 모든 신용대출(카드론 포함)은 연 소득 한도 내로 제한된다. (총신용한도 ≤ 연소득) 단, 연소득 3,500만원 이하 서민용 대출,
결혼·장례·수술 등 목적의 긴급 생활안정자금 등은 이 제한에서 제외된다. 

 

3. 실전 적용 팁

 1) 경매 참여 시 : 담보대출 활용이 어려우므로 현금 준비가 필수다.
 

 2) 청약 당첨 시 : 기존 주택을 보유하고 있다면 대출이 막히니, 6개월 내 처분 계획을 공식 약정해야 대출이 가능하다.

 3) 전세 끼고 집 살 경우 : 소유권 이전 후 3개월 이내 전입 및 대출 실행 계획이 필요하며, 이후 대출 한도 급감하니 주의해야 한다.

 4) 신용대출 계획 시 : 부채 총액이 연소득을 초과하면 신규 신용대출이 제한되므로, 미리 상환 계획을 세우는 게 좋다.

 

4. 적용일자

2025년 6월 28일 이후 금융위원회 ‘6·27 대출규제’ 발표 직후부터 적용 중이며 시행 이전 계약 및 청약은 기존 기준이 유지된다.